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Deshalb lohnt sich ein professionelles Aufmaß:
Verkauf
Die Wohnfläche ist ausschlaggebend für den Kaufpreis. Wer im Exposé oder Kaufvertrag falsche Flächen angibt, haftet dafür unter Umständen mit Schadensersatz. Ein professionell aufbereitetes und dokumentiertes Aufmaß mit Wohnflächenberechnung nach WoFlV (was ist das?) macht Ihre Angabe belastbar — gegenüber Käufern, Notaren und Banken.
Vermietung
Weicht die tatsächliche Wohnfläche mehr als 10% von der im Mietvertrag ab, dürfen Mieter die Miete mindern. Und das sogar rückwirkend! Auch die Mietpreisbremse rechnet über die Fläche. Wer neu vermietet, sollte die tatsächlichen Zahlen kennen und sich nicht auf Schätzungen aus der Vergangenheit verlassen.
Bank, Notar &
Finanzamt
Banken verlangen bei Finanzierung und Beleihung in der Regel belastbare Flächennachweise. Bankfähig ist eine Wohnflächenberechnung, wenn sie nachvollziehbar nach WoFlV erstellt, raumweise aufgeschlüsselt und unterschrieben ist. Genau so liefern wir sie: als Dokument, das Sie bei Bank, Notar und Behörden vorlegen können.
Ein teures Problem:
Sieht Ihr Grundriss auch so aus?
Die meisten Grundrisse in München stammen aus Bauakten von vorgestern. Umbauten sind oft nur teilweise dokumentiert, Flächenangaben fehlen entweder vollständig oder es handelt sich um grobe Schätzungen.
In München kostet jeder Quadratmeter Wohnfläche schnell mehr als 10.000 €. Es lohnt sich also, genau hinzusehen.
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Warum sollte ich mehr zahlen?"
Digitalisieren heißt abmalen - wir messen.
Wir erstellen Bankfähige Unterlagen.
Wer einfach einen alten Grundriss digitalisiert, der übernimmt auch alle Fehler und Ungenauigkeiten. Wenn es nur um eine grobe Orientierung oder ein hübsches Bild für's Inserat geht, reicht das aus.
Wenn es um einen belastbaren Nachweis der Flächen oder eine tatsächliche Bestandserfassung geht, ist ein echtes Aufmaß vor Ort unerlässlich.
Durch den effizienten Einsatz modernster Messtechnik können wir diesen Service deutlich günstiger anbieten als andere.
Das Gesicht hinter den Grundrissen:
Leonard Paetzmann
"Als gelernter Schreiner und Ingenieur (B.A. Architektur TUM), habe ich mich oft über veraltete oder fehlende Grundrisse geärgert. Während die händische Erstellung mühsam und ungenau ist, ermöglicht unser terrestrisches Laserscanning eine schnelle und hochpräzise Lösung. Besonders wichtig war mir ein klarer und nachvollziehbarer Preis."
Einfach erklärt:
Aufmaß, Schnitt & Wohnflächenberechnung.
Was ist ein Grundriss?
Ein Grundriss ist die maßstabsgetreue zeichnerische Darstellung einer Wohnung oder eines Hauses von oben: Er zeigt Wände, Türen, Fenster, Raumaufteilung und Raumgrößen einer Etage in der Horizontalprojektion. Man kann ihn sich vorstellen wie einen waagerechten Schnitt durch das Gebäude in etwa einem Meter Höhe — alles, was diese Ebene durchstößt, erscheint in der Zeichnung. Ein guter Grundriss ist mehr als eine hübsche Skizze fürs Exposé. Er ist maßstabsgetreu, vollständig bemaßt und enthält die Flächenangabe je Raum. Damit ist er die Arbeitsgrundlage für fast alles rund um die Immobilie: Käufer beurteilen mit ihm Aufteilung und Möblierbarkeit, Banken prüfen Flächen bei der Finanzierung, Handwerker und Architekten planen auf seiner Basis Umbauten. Entscheidend ist die Quelle: Viele Grundrisse, die in München kursieren, sind Abzeichnungen aus Jahrzehnte alten Bauakten — jeder spätere Umbau fehlt, jede Flächenangabe ist geerbt statt gemessen. Ein belastbarer Grundriss entsteht deshalb nicht am Schreibtisch, sondern vor Ort: durch ein Aufmaß. Wir liefern Ihren Grundriss als PDF für die Vermarktung und bei Bedarf auch als DXF/CAD-Datei, mit der Planer direkt weiterarbeiten können.
Was ist ein Aufmaß?
Ein Aufmaß ist die Vermessung eines Gebäudes im Bestand: Vor Ort werden die tatsächlichen Maße aller Räume erfasst — Längen, Breiten, Höhen, Wandstärken, Fenster- und Türöffnungen — und daraus maßstabsgetreue Pläne und Flächenberechnungen erstellt. Das Aufmaß dokumentiert den Ist-Zustand, nicht den Plan-Zustand von damals. Genau darin liegt der Unterschied zu einem bloß „erstellten" Grundriss: Wer einen alten Plan digital nachzeichnet, reproduziert dessen Fehler — die 1982 versetzte Wand, den ausgebauten Speicher, den angebauten Wintergarten. Ein Aufmaß beginnt bei null und misst, was wirklich da ist. Wir arbeiten mit einem professionellen terrestrischen Laser-Aufmaßsystem mit einer Gerätegenauigkeit im Millimeterbereich. Der Grundriss entsteht dabei direkt vor Ort digital. Eine typische Münchner 3-Zimmer-Wohnung ist in etwa zwei Stunden vollständig erfasst, möbliert und bewohnt ist dabei kein Hindernis. Jedes Aufmaß durchläuft anschließend eine Prüfung nach dem Vier-Augen-Prinzip, im Ergebnis weisen wir die Messtoleranz offen aus, und die Rohdaten archivieren wir mindestens fünf Jahre. Falls eine Zahl je angezweifelt wird, können wir sie belegen.
Was ist ein Schnitt?
Ein Schnitt ist die zeichnerische Darstellung eines Gebäudes von der Seite: Das Gebäude wird gedanklich senkrecht durchgeschnitten, sichtbar werden Raumhöhen, Deckenstärken, Treppen — und vor allem der Verlauf von Dachschrägen. Der Schnitt ist damit das vertikale Gegenstück zum Grundriss. Für die Wohnflächenberechnung ist der Schnitt überall dort unverzichtbar, wo Räume keine durchgehende Höhe haben. Denn die Wohnflächenverordnung rechnet höhenabhängig: Flächen mit weniger als einem Meter lichter Höhe zählen gar nicht zur Wohnfläche, Flächen zwischen einem und zwei Metern nur zur Hälfte, erst ab zwei Metern voll. Wo genau diese 1-Meter- und 2-Meter-Linien im Raum verlaufen, lässt sich aus der Draufsicht nicht ablesen — dafür braucht es die Seitenansicht. Deshalb erstellen wir für jeden Raum mit Dachschräge zusätzlich einen Schnitt und leiten daraus die anrechenbaren Flächen exakt ab. Das ist der Grund, warum Dachgeschosswohnungen — von denen München viele hat — auf dem Papier häufig deutlich größer wirken, als sie rechtlich sind: Ohne Schnitt ist jede Flächenangabe im Dachgeschoss eine Schätzung.
Entscheidend für Rechtssicherheit in Verkauf und Vermietung:
Die Wohnflächenberechnung
Eine Wohnflächenberechnung ist die raumweise Ermittlung der rechtlich anrechenbaren Wohnfläche einer Immobilie nach einem definierten Regelwerk. In Deutschland im Regelfall nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV). Das Ergebnis ist ein Dokument, das für jeden Raum nachvollziehbar ausweist, welche Fläche mit welchem Anteil in die Gesamtwohnfläche eingeht. Die Wohnflächenberechnung ist ein eigenes Dokument zusätzlich zum Grundriss: die raumweise Ermittlung Ihrer rechtlich anrechenbaren Wohnfläche nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV). Sie basiert auf unserem Laser-Aufmaß vor Ort, legt jeden Rechenansatz offen, weist die Messtoleranz aus und wird unterschrieben geliefert. Sie ist Ihr belastbarer Nachweis gegenüber Käufern, Mietern, Banken und Behörden. Warum das wichtig ist: Wer Wohnfläche nur „Länge mal Breite" schätzt, kommt fast immer auf eine zu große Zahl. Beim Verkauf drohen dann Kaufpreisminderung und Schadensersatz, bei der Miete gilt die 10-%-Grenze des Bundesgerichtshofs. In München, wo der Quadratmeter je nach Lage 8.000 bis über 11.000 € kostet, ist jede falsche Angabe ein fünfstelliges Risiko. Unsere Wohnflächenberechnung nach WoFlV basiert auf dem Laser-Aufmaß vor Ort, legt jeden Ansatz offen (etwa den gewählten Prozentsatz beim Balkon), weist die Messtoleranz aus und wird unterschrieben geliefert — als belastbarer Nachweis gegenüber Käufern, Mietern, Banken und Behörden.
WoFlV Rechenbeispiel:
Eine Dachgeschosswohnung misst ausgemessen 100 m² Bodenfläche.
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20 m² davon liegen unter Schrägen zwischen 1,0 m und 2,0 m (zählt zur Hälfte)
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5 m² unter Schrägen unter 1,0 m (zählt gar nicht)
-
der 8,0 m² Balkon zählt zu einem Viertel
Wohnfläche nach WoFlV: 87 m² — nicht 100 m².
In München machen diese 13 m² schnell einen sechsstelligen Unterschied im Kaufpreis aus. Genau deshalb reicht „Länge mal Breite" nicht: Wer die Regeln nicht anwendet, gibt fast immer eine zu große Wohnfläche an — und haftet dafür beim Verkauf, während Mieter bei mehr als 10 % Abweichung die Miete mindern dürfen.
WoFlV nach DIN 277 einfach erklärt:
Was ist die
Wohnflächenverordnung?
Die Wohnflächenverordnung (WoFlV) ist die deutsche Rechtsverordnung, die festlegt, wie die Wohnfläche einer Wohnung oder eines Hauses berechnet wird. Sie gilt seit 2004 und ist der Standard, an dem sich Mieter, Käufer, Banken und Gerichte orientieren.
Der wichtigste Gedanke dahinter ist einfach: Nicht jeder Quadratmeter kann gleichwertig zum Wohnen genutzt werden. Eine Ecke unter der Dachschräge, in der man nicht aufrecht stehen kann, ist weniger wert als ein voller Wohnraum. Also zählt sie auch weniger. Ebenso ist ein Kellerraum nicht das gleiche, wie ein Wohnzimmer.
So rechnet die WoFlV:
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Voll (100 %): Wohn- und Schlafzimmer, Küche, Bad, Flur. Alle normalen Räume innerhalb der Wohnung, ebenso Flächen unter Dachschrägen, wo die Decke mindestens 2,0 m hoch ist.
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Zur Hälfte (50 %): Flächen unter Dachschrägen zwischen 1,0 m und 2,0 m Höhe, sowie unbeheizte Wintergärten.
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Zu einem Viertel (25 %): Balkone, Loggien und Terrassen (bei besonders hochwertiger Ausführung bis zur Hälfte).
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Gar nicht (0 %): Flächen unter Schrägen mit weniger als 1,0 m Höhe — und alle Nebenräume außerhalb der Wohnung: Keller, Dachboden, Waschküche, Garage.
UrbanScans ist ein Service von
UrbanUpgrades
Wir sind Vater und Sohn aus München mit 45 Jahren vereinter Immobilienexpertise. Wir haben uns auf die Entwicklung und Vermittlung urbaner Bestandsimmobilien spezialisiert. Um in diesem besonders komplexen Feld kluge Lösungen zu entwickeln, müssen wir den Bestand schnell und präzise erfassen.
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